Realkreditinstitut

Realkreditinstitut

Et realkreditinstitut yder lån mod pant i fast ejendom. Det er en særskilt type virksomhed med sin egen lov og sin egen tilladelse, og det må ikke tage imod indlån som et pengeinstitut.

Reglerne står i lov om realkreditlån og realkreditobligationer.

Realkreditobligationer: pengene kommer ikke fra instituttet

Det er den afgørende forskel fra et almindeligt boliglån i banken, og den forklarer det meste af, hvordan realkredit fungerer.

Når du optager et realkreditlån, udsteder instituttet realkreditobligationer, som sælges til investorer. Det er investorernes penge, du låner. Instituttet står imellem og administrerer forholdet.

Derfor følger renten på lånet kursen på de bagvedliggende obligationer frem for instituttets egne beslutninger. Og derfor kan lånet i visse tilfælde indfries ved at købe obligationerne tilbage.

Bidragssats

Instituttet tjener ikke på renten — den går til investorerne. Det tjener på bidragssatsen, en løbende procentdel af restgælden, som betales oven i renten.

Bidragssatsen dækker instituttets administration og risiko, og den fastsættes af instituttet selv. Den kan ændres i lånets løbetid, og den afhænger typisk af, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt, og af lånetypen.

Det er værd at kende, fordi bidraget kan udgøre en betydelig del af den samlede udgift — og fordi det er den del, der kan ændre sig, uden at renten gør det.

Lånegrænser

Hvor stor en del af en ejendoms værdi der må belånes, følger af loven og afhænger af ejendomstypen. Grænserne står i realkreditlovens § 5, og de er forskellige for helårsbolig, fritidshus, landbrug og andre ejendomme.

Resten af købesummen skal finansieres på anden vis — typisk med et banklån og en udbetaling. Det er baggrunden for, at et boligkøb sjældent finansieres af ét lån alene.

Realkredit og pengeinstitut

De to hænger tæt sammen i praksis. Et pengeinstitut formidler ofte realkreditlånet og yder samtidig det supplerende banklån, mens instituttet står for selve realkreditdelen.

Det betyder, at du kan have to aftaler med to forskellige parter om den samme bolig. Det er værd at holde rede på, fordi vilkårene, renterne og opsigelsesreglerne ikke er ens.

Hvilke realkreditinstitutter der findes, og hvilken tilladelse hvert af dem har, fremgår af Finanstilsynets virksomhedsregister.

Kurs, kursskæring og indfrielse

Fordi lånet er bundet til obligationer, har kursen betydning to gange: når lånet optages, og når det indfries.

Ved optagelsen sælges obligationerne til en kurs, og ligger den under 100, får du udbetalt mindre end det beløb, du skylder. Det er ikke et gebyr, men en følge af, hvad obligationerne kan sælges til den dag.

Kursskæring er derimod et fradrag, instituttet tager i kursen, og det er en pris. Den fremgår af prislisten og kan variere fra institut til institut.

Ved indfrielse afhænger det af lånetypen. Et fastforrentet lån kan i mange tilfælde indfries ved at købe obligationerne tilbage til markedskurs, og er kursen faldet, kan gælden dermed nedbringes. Det er baggrunden for de omlægninger, der omtales, når renten bevæger sig.

Afdragsfrihed og løbetid

Lån kan aftales med en periode uden afdrag. Ydelsen bliver lavere i perioden, men gælden bliver ikke mindre, og afdragene skal betales inden for den resterende løbetid — hvilket gør dem større bagefter.

Løbetiden er begrænset i loven, og de grænser gælder uanset, hvad der aftales. Det er værd at kende, fordi en lav ydelse i dag og en samlet pris over hele perioden er to forskellige spørgsmål.

Hvad et konkret lån koster, står i lånetilbuddet med renten, bidraget og de samlede omkostninger. Det er det dokument, der kan sammenlignes — ikke satserne på en forside.

Tinglysning hører også med til regnestykket. Pantet skal tinglyses, og der er en afgift og et gebyr forbundet med det. Beløbet er ikke en del af renten, men det skal betales, og det hører derfor med, når man opgør, hvad det koster at optage lånet.

Og læg mærke til, hvornår tilbuddet udløber. Kurserne bevæger sig, og et tilbud gælder derfor kun i en periode. Det er en af grundene til, at to tilbud skal indhentes med kort mellemrum, hvis de skal kunne stilles op mod hinanden.