Boligkredit har sit eget regelsæt, og det gælder også formidlingsleddet. Det er ikke de samme
regler som dem, der gælder for formidling af forbrugslån.
Reglerne om god skik ved boligkredit står i
BEK nr 1443 af 27/11/2025, som trådte i kraft
1. januar 2026, og de gælder både den, der yder, og den, der formidler, en
boligkreditaftale.
Det er værd at vide, fordi det betyder, at en formidler af boliglån er bundet af flere krav end
en, der blot sender en ansøgning videre.
En dansk boligkreditformidler er defineret i
lov om investeringsrådgivere og boligkreditformidlere,
LBK nr 1537 af 18/11/2025.
Her ligger en detalje, der daterer ældre tekster: loven skiftede navn. Den tidligere udgave hed
"lov om finansielle rådgivere, investeringsrådgivere og boligkreditformidlere" — den første gruppe
er ikke længere med i titlen.
Og en anden: bekendtgørelsen om god skik for boligkredit fra 27. november 2025 henviser stadig
til den tidligere udgave af loven, som gik ud af kraft 8. december 2025. Det er et
eksempel på, hvor hurtigt paragrafhenvisninger bliver forældede.
Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit gælder tre grupper, og det er nyttigt at kende
dem.
Finansielle virksomheder — danske og udenlandske, herunder gennem filial eller
grænseoverskridende virksomhed.
Boligkreditformidlere — danske efter deres egen lov, og udenlandske, der driver
boligkreditformidling her.
Ejendomskreditselskaber, der erhvervsmæssigt yder boligkreditaftaler, efter
lov om ejendomskreditselskaber, LBK nr 1539 af
18/11/2025.
De tre står i Finanstilsynets virksomhedsregister under hver
sin kategori. Det er kategorien, der siger, hvad virksomheden må.
Den praktiske gevinst er sammenligning. En formidler kan indhente tilbud fra flere institutter,
og det er tidskrævende at gøre selv.
Den praktiske omkostning er et led mere mellem dig og den, der yder lånet — og et sted, hvor
der kan være et vederlag, du skal kende.
Spørg derfor om to ting: hvilke långivere samarbejder I med, og hvem betaler jer? Begge dele
skal oplyses, og begge dele siger noget om, hvad tilbuddene repræsenterer.
En rådgiver anbefaler. En formidler skaber kontakt. De to kan være den samme virksomhed, og de
er ikke den samme ydelse.
Ved boligkredit stilles der særlige krav, når der ydes rådgivning: den skal bygge på
oplysninger om dine forhold og dine behov, og der skal tages hensyn til, hvad der er forsvarligt
for dig.
Det er derfor værd at få afklaret, hvad du får: en anbefaling, eller en videresendelse. Spørg
direkte, og bed om svaret skriftligt.
Boligfinansiering: hvorfor der næsten altid er to lån
Realkreditlånet dækker kun en del af ejendommens værdi. Grænserne står i
realkreditlovens § 5 og afhænger af ejendomstypen.
Resten finansieres typisk med et banklån og en udbetaling. Det betyder to aftaler med to
parter, to rentestrukturer og to sæt vilkår.
En formidler kan håndtere begge dele i ét forløb. Det gør det overskueligt — og det gør det
sværere at se, hvad hver del koster. Bed om priserne opdelt.
Hvad et boligkøb kræver af tid
Formidling af boligkredit er ikke en handling, men et forløb. Der skal indhentes vurdering,
udarbejdes lånetilbud, tinglyses pant og koordineres med et banklån og en handel.
Det betyder, at tidsplanen har betydning for prisen. Et lånetilbud har en udløbsdato, fordi
kurserne bevæger sig, og et forløb, der trækker ud, kan kræve et nyt tilbud.
Spørg derfor om tidsplanen og om, hvad der sker, hvis et tilbud udløber undervejs. Det er en af
de få ting, der kan planlægges.
Boliglån rådgiver: hvad et uvildigt råd koster
Rådgivning, der ikke betales af den, der sælger produktet, betales af dig. Det lyder banalt og
er den vigtigste forskel mellem de to modeller.
En rådgiver, der honoreres af kunden, har ingen interesse i, hvilken långiver aftalen ender hos.
En, der honoreres af långiveren, har det — og skal oplyse det.
Ingen af modellerne er forkert. Men prisen for rådgivningen er der i begge tilfælde; i den ene
er den bare synlig.
Kombinationssalg
Et tilbud kan være betinget af, at du samtidig køber noget andet — en forsikring, en
lønkonto, et betalingskort. Det kaldes kombinationssalg, og reglerne om god skik ved boligkredit
sætter rammer for det.
Det er værd at bede om prisen både med og uden. En rabat på lånet kan være mindre end
merprisen på det, der følger med.
Og læs, hvad der sker, hvis du senere opsiger det tilknyttede produkt. Nogle rabatter bortfalder
— og så ændrer lånets pris sig uden at lånet gør.
At du har med en formidler at gøre, og hvilken rolle den har. Om der modtages vederlag, og fra
hvem. Hvilke långivere der samarbejdes med — eller om der formidles for alle på markedet.
Dertil de almindelige oplysninger om selve lånet, som skal gives inden aftalen indgås, så to
tilbud kan holdes op mod hinanden.
Mangler en af delene, er det ikke en detalje. Det er en oplysning, der skal gives, og den kan
bedes om skriftligt.
Uafhængighed: hvad ordet kræver
En formidler kan beskrive sig som uafhængig. Ordet har et indhold: det forudsætter, at der
formidles bredt frem for for enkelte långivere, og at vederlaget ikke styrer udfaldet.
Spørg derfor konkret: samarbejder I med alle på markedet, eller med et udvalg? Og får I det
samme vederlag fra dem, I samarbejder med?
Begge dele skal oplyses. Et udvalg er ikke et problem i sig selv — men det er en anden ydelse
end et overblik over markedet, og det er værd at vide hvilken man får.
Udbetaling og gældsfaktor
To begrænsninger møder man i praksis, og de er værd at kende, inden en formidler går i gang.
Der skal som udgangspunkt stilles en passende udbetaling ved køb af ejer- eller fritidsbolig.
Og en boligkreditgiver må som udgangspunkt ikke indgå risikable aftaler med høj belåningsgrad, hvis
låntageren derved får en høj gældsfaktor — reglen står i § 19, stk. 5 i bekendtgørelsen.
Begge dele er udgangspunkter, ikke absolutte forbud. Men de sætter rammen for, hvad en formidler
realistisk kan finde.
Det forekommer, at formidling af finansiering tilbydes af en part, der også har en interesse i
selve handlen. Det er ikke ulovligt, og det er værd at være opmærksom på.
Interessen er ikke skjult: den, der sælger en bolig eller et byggeri, har en interesse i, at
finansieringen falder på plads.
Spørg derfor, hvem der betaler for formidlingen, og om der er en sammenhæng med handlen. Og
overvej at indhente mindst ét tilbud gennem en part, der ikke har den interesse.
Den kan ikke ændre lånegrænserne, bidragssatserne eller kreditvurderingen. Den kan ikke få et
institut til at yde et lån, det ikke vil yde.
Det, den kan, er at finde de tilbud, der findes, og at stille dem op. Det har værdi, og det er
en anden værdi end en lavere pris.
Derfor er det urealistisk at forvente, at et led mere gør et lån billigere i sig selv. Det
gør det muligt at sammenligne — og sammenligningen kan gøre det billigere.
Find selskabsnavn og CVR-nummer. Slå selskabet op i Det Centrale Virksomhedsregister på
virk.dk.
Slå det op i Finanstilsynets register og læs kategorien: er det en finansiel virksomhed, en
boligkreditformidler eller et ejendomskreditselskab? De tre er ikke det samme.
Og spørg om samarbejdspartnere og vederlag, inden du udfylder noget. Offentlig, uvildig
forbrugerinformation ligger på forbrug.dk.
Ved boligkredit er der en reel forskel mellem at formidle bredt og at formidle for et udvalg.
Det skal oplyses, hvilken af delene der er tale om.
Formidles der for et udvalg, ser du kun tilbud fra det udvalg. Det er ikke skjult, og det er
heller ikke altid tydeligt — det står i oplysningerne frem for i markedsføringen.
Spørg derfor direkte, og bed om listen over samarbejdspartnere. Er den kort, ved du, hvad
sammenligningen dækker.
Hvis noget går galt
Klag skriftligt til den, forholdet vedrører: långiveren, hvis det handler om lånet, formidleren,
hvis det handler om forløbet.
Fører det ikke til noget, kan sagen indbringes for
Det finansielle ankenævn, og det er gratis for
forbrugere.
Gem dokumentationen undervejs: tilbud, korrespondance og de oplysninger, du fik inden aftalen.
Ved boligkredit er beløbene store, og forløbet strækker sig over måneder.
Sammenfattet
Boligkredit er reguleret for sig, og reglerne omfatter formidlingsleddet. Tre grupper må
formidle, og de står under hver sin kategori i registret.
Det, der skal oplyses, er rollen, vederlaget og samarbejdspartnerne. Det, der ikke kan ændres af
et formidlingsled, er lånegrænserne, bidragssatsen og kreditvurderingen.
Og paragrafhenvisninger på dette område forældes hurtigt. Slå lovene op på deres numre frem for
at stole på en gengivelse — også på denne side.
