Gældsfaktor finanstilsynet

Gældsfaktor finanstilsynet: hvad tallet er

Gældsfaktoren er samlet gæld sat i forhold til årsindkomsten før skat. En gældsfaktor på tre betyder, at gælden er tre gange så stor som årsindkomsten.

Det er et nøgletal om din situation, ikke om lånets pris. Det siger intet om, hvad et lån koster — det siger noget om, hvor meget af en årsindkomst der allerede er bundet.

Og det er ikke en adgangsbillet. Ingen långiver er forpligtet til at yde kredit, fordi et nøgletal ser pænt ud, og ingen er afskåret fra det, fordi det ikke gør.

Finanstilsynet gældsfaktor: hvor tallet fire kommer fra

Fire-tallet stammer fra en vejledning, ikke fra en bekendtgørelse. Finanstilsynet skriver i VEJ nr 9458 af 01/06/2023, at man "som udgangspunkt" anser en gældsfaktor på mere end fire som en høj gældsfaktor.

Bekendtgørelsen selv fastsætter intet tal. Den siger kun "høj". Fire er myndighedens fortolkning af, hvornår noget bør undersøges nærmere.

Det er en vigtig forskel. Et loft over omkostninger er bindende for långiveren; et pejlemærke i en vejledning er en fortolkning, der kan fraviges efter en konkret vurdering.

Paragraffen, alle citerer, er den forkerte

Her er en detalje, der daterer stort set alt, hvad der er skrevet om emnet.

Vejledningen fra 2023 er stadig gældende, men den vejleder om bekendtgørelse nr. 944 af 21. juni 2022 og henviser til dens § 21, stk. 5. Den bekendtgørelse er ude af kraft — den blev afløst i december 2023, og afløseren blev selv afløst i december 2025.

Den gældende regel står i BEK nr 1443 af 27/11/2025 om god skik for boligkredit, som trådte i kraft 1. januar 2026. Dér er gældsfaktorbestemmelsen § 19, stk. 5.

Enhver tekst, der henviser til § 21, stk. 5, peger altså på et paragrafnummer, der ikke længere passer. Indholdet af reglen er båret videre; nummeret er ikke.

Gældsfaktor over 4 finanstilsynet: hvad reglen faktisk siger

Ordlyden er, at en boligkreditgiver som udgangspunkt ikke må indgå risikable aftaler om realkreditlån eller realkreditlignende lån med høj belåningsgrad, hvis forbrugeren derved får en høj gældsfaktor.

Tre betingelser skal altså være opfyldt samtidig: lånet skal være risikabelt, belåningsgraden skal være høj, og gældsfaktoren skal være høj. Én af delene alene udløser ingenting.

Vejledningen uddyber, hvad "risikabelt med høj belåningsgrad" dækker: lån, der ligger over 60 procent af ejendomsværdien, og som for eksempel har variabel rente eller afdragsfrihed.

Hvad reglen ikke gælder

Den gælder kun realkreditlån og realkreditlignende lån. Andelsboliglån er ikke omfattet, fordi en andelsbolig ikke kan finansieres som fast ejendom.

Den gælder kun lån til fysiske personer. Lån til en andelsboligforening er ikke omfattet.

Og den gælder ikke små lån: efter § 19, stk. 6 finder bestemmelserne ikke anvendelse ved en hovedstol på 100.000 kr. eller mindre — medmindre der optages flere lån med sikkerhed i den samme ejendom, og de tilsammen overstiger beløbet.

Frem for alt gælder den boligkredit. Den er ikke en regel om forbrugslån, selv om nøgletallet bruges bredt.

Gældsfaktor beregning: hvad der tælles med

I gælden: al gæld, også den, der ikke har med boligen at gøre. Gæld, der alene vedrører en erhvervsdrivendes virksomhed, tælles ikke med — men gæld fra forældrekøb skal med, selv om den skattemæssigt anses for erhvervsmæssig.

I indkomsten: årsindkomsten før skat. Og her ligger en detalje, der sjældent nævnes: beløbet omfatter ikke eget bidrag til en arbejdsgiveradministreret pensionsordning og heller ikke arbejdsgiverens pensionsbidrag.

Lejeindtægt fra et forældrekøb tælles med i årsindtægten, ligesom gælden tælles med i gælden.

Det betyder, at den gældsfaktor, en långiver regner sig frem til, kan være højere end den, man selv regner ud fra lønsedlen — fordi pensionsbidraget er trukket fra indkomsten.

Finanstilsynet gældsfaktor 5: tallet står ikke i vejledningen

Der findes ingen fem-grænse i den offentliggjorte vejledning. Den nævner ét tal, og det er fire.

Til gengæld er princippet glidende: jo højere gældsfaktoren er, jo bedre skal instituttet kunne begrunde, hvorfor lånet alligevel er forsvarligt. Det er derfor forskellige tal cirkulerer — de beskriver praksis frem for en grænse.

Vejledningen nævner selv eksempler på, hvornår en høj gældsfaktor kan være forsvarlig: en forbruger med en nominelt lav gæld, eller en kunde med betydelige likvide aktiver, der ville bringe gældsfaktoren under fire, hvis en del af dem blev brugt til at nedbringe gæld.

Hvad er gældsfaktor i praksis

Den bruges som et første filter, ikke som en afgørelse. Ligger den lavt, går sagen videre uden særlig opmærksomhed. Ligger den højt, skal der mere til.

Vejledningen forventer endda, at en beslutning om at yde et risikabelt lån til en forbruger med høj gældsfaktor træffes på et højere organisatorisk niveau end sædvanligt.

Og der er en modsat rettet undtagelse: en boligkreditgiver kan tilbyde et risikabelt lån til en forbruger i betalingsvanskeligheder — ved sygdom, skilsmisse, dødsfald eller arbejdsløshed — hvis en lavere ydelse kan afværge en tvangsauktion.

Hvorfor reglen findes

Den er et svar på en bestemt kombination af risici: et lån med høj belåningsgrad, en variabel rente eller afdragsfrihed, og en husstand, hvis gæld er stor i forhold til indkomsten.

Hver af delene kan bæres alene. Sammen er de sårbare over for to ting på én gang: at renten stiger, og at boligpriserne falder. Det er den situation, reglen forsøger at begrænse.

Vejledningen er udtrykkelig om, at forbrugere med meget høje indkomster ikke af den grund skal behandles lempeligere — tværtimod skal der udvises mere tilbageholdenhed, netop fordi et tab af job rammer dem hårdere, hvis boligpriserne samtidig falder.

Hvornår du møder tallet

Du møder det sjældent som et tal, långiveren nævner. Det optræder i den interne vurdering, og det er en af de størrelser, der ligger bag et svar — ikke en oplysning, du får udleveret.

Til gengæld møder du konsekvensen: hvor meget der kan lånes, om der kan vælges et lån med variabel rente eller afdragsfrihed, og hvor meget der skal lægges i udbetaling.

Vil du kende tallet på forhånd, kan du regne det selv. Det kræver kun to størrelser, og de står begge i din egen økonomi frem for hos långiveren.

Hvad tilsynet gør med tallet

Gældsfaktoren er ikke noget, Finanstilsynet opgør for den enkelte forbruger. Det er långiveren, der beregner den, og det er långiveren, der skal kunne begrunde en beslutning.

Tilsynets rolle er at kontrollere, at institutterne følger reglerne — gennem inspektioner og gennem den løbende overvågning. Finder du selv, at noget ikke stemmer, kan forholdet meldes til myndigheden, men den afgør ikke din sag; det fremgår af Finanstilsynets side om hvad Finanstilsynet kan gøre for forbrugeren.

For dig er tallet derfor mest nyttigt som et planlægningsværktøj: et hurtigt billede af, hvor meget af en årsindkomst der allerede er bundet.

Kreditvurdering: gældsfaktoren er ét element

Ved siden af står rådighedsbeløbet: hvad der er tilbage, når faste udgifter er betalt. Det er den anden halvdel af vurderingen, og den siger noget andet.

To husstande med samme gældsfaktor kan have vidt forskellige rådighedsbeløb, fordi udgifterne er forskellige. Og to husstande med samme rådighedsbeløb kan have vidt forskellige gældsfaktorer.

Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden har udsendt en fælles vejledning om kreditværdighedsvurdering, hvorefter långivere skal beregne rådighedsbeløb. Der er ikke fastsat en sats for, hvad beløbet skal være.

Gældsfaktor og rådighedsbeløb: to tal, to spørgsmål

Gældsfaktoren er en brøk og siger noget om niveauet af gæld. Rådighedsbeløbet er et kronebeløb og siger noget om, hvad der er tilbage hver måned.

De kan trække i hver sin retning. En husstand med høj indkomst og stor gæld kan have en høj gældsfaktor og samtidig et komfortabelt rådighedsbeløb. En husstand med lav indkomst og lille gæld kan have det modsatte.

Derfor er ingen af dem alene en afgørelse. Vurderingen er samlet, og den er långiverens — og den inddrager også, hvor stabil indkomsten er, og hvad der sker, hvis renten stiger.

Sådan regner du den selv

Læg al din gæld sammen: boliglån, billån, forbrugslån, kassekredit, kreditkort, studiegæld. Find derefter husstandens årsindkomst før skat — uden pensionsbidrag, hvis du vil regne som en långiver.

Divider. Resultatet er gældsfaktoren, og den kan regnes for dig selv eller for husstanden, afhængigt af hvem der skal hæfte.

Brug tallet til planlægning frem for som en forudsigelse. Det giver et hurtigt billede af, hvor meget af en årsindkomst der allerede er bundet — og billedet ændrer sig, hver gang der kommer en forpligtelse til.

Sammenfattet

Gældsfaktoren er samlet gæld delt med årsindkomsten før skat, og den siger noget om din situation frem for om lånets pris.

Grænsen på fire står i en vejledning, ikke i en bekendtgørelse. Den gælder realkreditlån og realkreditlignende lån med høj belåningsgrad til fysiske personer, og den er et udgangspunkt, der kan fraviges, når det konkret er forsvarligt.

Og paragraffen er flyttet. Reglen står i dag i § 19, stk. 5 i bekendtgørelsen fra november 2025 — ikke i den § 21, stk. 5, næsten alle omtaler stadig henviser til.